مشاور املاک الکترونیکی

• تهیه کننده: محمد شیدائی آشتیانی - 93131580

خلاصه اجرایی

ضرورت ایجاد بنگاه های املاک الکترونیکی در جوامع امروزی با توجه به گسترش شهرنشینی و افزایش جمعیت بیشتر احساس می گردد. نیاز به سرویس دهی بهتر، سریعتر و برآورده کردن معیار های مشتریان لزوم ایجاد چنین بنگاه هایی را دو چندان می نماید. اما در حال حاضر در بنگاه های کنونی بیشتر از روش های سنتی استفاده می گردد که دارای مشکلات عدیده ای نظیر حجم فزاینده اطلاعات کاغذی، نگهداری دشوار اطلاعات، سرعت پایین و بهینه نبودن خدمات می باشند.

در معدود بنگاه های املاک الکترونیکی موجود نیز از پایگاه داده های الکترونیکی جهت اخذ و ذخیره سازی اطلاعات توصیفی استفاده می شود که قابلیت تجزیه و تحلیل مکانی و ارائه خدمات متناسب با نیاز امروز را ندارد و تنها یکسری پرسش و پاسخ ساده را انجام می دهند.

معرفی شرکت (تصویر شرکت)

مشاور املاك "ایران زمین" در روز سیزدهم آبان ماه سال هفتاد و پنج بمنظور ارائه خدمات خريد و فروش انواع ملك ( تجاري، مسكوني و ...) در منطقه پیروزی تهران توسط آقای "بنیانگذار" و زیر نظر اتحادیه صنف مشاوران املاک کشوری شروع به فعاليت نمود.

در طول سالیان متمادی فعالیت، شرکت همواره از مشاوران متعهد و مجرب بهره برده است:

گروه مشاوران:

1) آقای "مشاور املاک 1"

2) آقای "مشاور املاک 2"

3) آقای "مشاور املاک 3"

4) آقای "مشاور املاک 4"

5) خانم "مشاور املاک 5"

کارشناس حقوقی:

آقای "مشاور حقوقی 1"

نشاني: تهران، خیابان پیروزی،خیابان سیزده آبان

پست الکترونیک: Info@IranZamin.com

شماره تلفن: 09123456789 - 09393939339 - 33433433 (5 خط)

چشم انداز

تبدیل شرکت "ایران زمین" به بزرگترین مرجع مشاوره املاک در کشور عزیزمان ایران طی 15 سال آتی، که با برخورداری از جامع ترین پایگاه داده املاک شهر های کشور پاسخگوی نیاز کلیه هم میهنانمان در حوزه مشاوره خرید، فروش، رهن و اجاره مسکن، آپارتمان، کلنگی، اداری، مغازه، ویلا ... (از طریق شبکه اینترنت) باشد.

ماموریت

ماموریت شرکت "ایران زمین" فراهم نمودن بستر الکترونیکی (پایگاه اینترنتی) برای انجام خدمات خرید، فروش، رهن و اجاره ملک در سطح تمامی شهر های کشور می باشد.

اهداف

اهداف شرکت "ایران زمین" به شرح ذیل تعریف می گردد:

• اهداف کسب و کار

ارائه خدمات مشاوره در کلیه مناطق شهرستان تهران تا پایان 5 سال اول (0-5)
افزایش گستره خدمات مشاوره تا سطح مراکز استان از ابتدای سال ششم تا پایان سال هشتم (6-8)
افزایش گستره خدمات مشاوره تا سطح مراکز شهرستان از ابتدای سال نهم تا پایان سال دوازدهم (9-12)
افزایش گستره خدمات مشاوره در سطح همه شهر های کشور از ابتدای سال سیزدهم تا پایان سال پانزدهم (13-15)

• اهداف مالي

بازگشت سرمایه طی دو سال اول
کسب درآمد --- ریال طی سال های سوم تا پنجم
کسب درآمد --- ریال طی سال های ششم تا هشتم
کسب درآمد --- ریال طی سال های نهم تا دوازدهم
کسب درآمد --- ریال طی سال های سیزدهم تا پانزدهم

• اهداف پرسنلی

تامین تیم پشتیبانی مشتریان (مرکز تماس) در سال اول
تامین تیم فنی پشتیبانی نرم افزار در سال اول
تامین تیم فنی شبکه در سال دوم
تامین نیروی انسانی دفاتر مرکزی مستقر در مراکز استان از ابتدای سال ششم تا پایان سال هشتم

• اهداف تحقيق و توسعه

بررسی امکان بهره گیری از ویژگی ها و قابلیت های شبکه های اجتماعی در کسب و کار شرکت طی دو سال اول

بررسی امکان بهره گیری از سامانه کد پستی شرکت جمهوری اسلامی ایران در نرم افزار مورد استفاده شرکت در سال اول

معرفی محصولات و خدمات

در چند سال اخیر با افزایش نفوذ شبکه اینترنت در ایران، به تدریج امکان ارائه خدمات مبتنی بر اینترنت نیز فراهم گردیده است. کسب و کار مشاوره املاک نیز از این امر مستثنی نبوده و شرکت هایی نظیر ایران فایل، مشاور، مشاور املاک سادات، املاک فایل و ... در این عرصه شروع به ارائه خدمات مشاوره بصورت الکترونیک نموده اند. خدماتی که عموماً توسط این شرکت ها به صورت الکترونیکی ارائه می گردد عبارتند از:

• ایجاد رابطه مستقیم میان عرضه کنندگان و متقاضیان ملک و حذف سودگران
  

• امکان ثبت و ارائه مشخصات املاک توسط عرضه کنندگان شامل نوع ملک، نوع معامله، آدرس دقیق، امکانات جانبی، وضعیت ظاهری، موقعیت و تصاویر ملک
  

• ارائه لیست بروز مشخصات املاک به متقاضیان
  

• امکان جستجو در لیست ملک های ثبت شده بر مبنای بودجه، مشخصات و امکانات مورد نظر متقاضیان
  

• امکان دسترسی به اطلاعات از هر مکان و حذف محدودیت های جغرافیایی
  

• امکان ثبت مشخصات متقاضیان ملک و نیازمندی های آنان
  

• اطلاع رسانی به کاربران در مورد قیمت های روز مسکن و روند حرکت آن در طول زمان به همراه ابزار مقایسه در حالت های مختلف
  

• ارائه مقالات علمی و تخصصی در امور مسکن و شهرسازی
  

• اطلاع رسانی تخصصی از اخبار روز مسکن و شهرسازی
  

وجه تمایز طرح ارائه شده با نمونه های موجود عبارتند از:

• استفاده از آنالیز های مکانی در پیداکردن املاک منتخب
  

• ارائه پیشنهاد مسیر بهینه برای بازدید از املاک به متقاضیان
  

• ارائه برنامه ریزی های شهری با توجه به معیار های متقاضیان در انتخاب مسکن
  

• ارائه آماره های مربوط به جمعیت منطقه و مسائل ترافیکی
  

• معرفی نزدیک ترین بنگاه مشاور املاک
  

• امکان ثبت و نمایش نظرات بازدیدکنندگان ملک درصورت تایید عرضه کننده
  

• پیشنهاد املاک جدید ثبت شده بر حسب نیازمندی های اعلام شده توسط کاربر
  

• ایجاد پنل اختصاص برای کاربران وبسایت جهت ثبت نیازمندی ها، ثبت نظرات بر روی املاک بازدید شده، گزارش مشکلات، ارسال نظرات، ارسال و دریافت پیام از سایر کاربران، کنترل حساب کاربری، تمدید اشتراک

تحلیل صنعت مادر (صنعت مسکن)

بخش مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد ایران است که سهم عمده ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه گذاری و اشتغال دارد و به لحاظ داشتن ارتباط قوی با بخش های مختلف اقتصادی به عنوان محرک بسیاری از فعالیت های اقتصادی عمل می نماید. رونق بخش مسکن در ایران می تواند به طور قابل توجهی اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار دهد. اثر گذاری بخش مسکن در حوزه های اقتصادی کشور بصورت اجمالی در جدول زیر نمایش داده شده است:

ردیف	مشخصه	میزان
1	سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت	حدود 30 درصد
2	سهم مسکن از اشتغال مستقیم کشور	حدود 12 درصد
3	سهم مسکن از تسهیلات بانکی	حدود 25 درصد
4	سهم مسکن از کل گردش نقدینگی کشور	20 ال 30 درصد
5	سهم دولت از کل سرمایه گذاری بخش مسکن	0.5 الی 3 درصد
6	سهم مسکن از بودجه خانوار	حدود 33 درصد

سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی در سال 1386 به میزان 5 درصد و سهم ارزش افزوده خدمات مستغلات (خدمات واحدهای مسکونی موجود) حدود 11 درصد از تولید ناخالص داخلی بوده است. بر این اساس بخش مسکن در مجموع بالغ بر 15 درصد از ارزش افزوده کل را ایجاد نموده است.

بررسی آمار ها نشان می دهد که رشد ارزش افزوده بخش مسکن از سال 1338 الی 1385 سالانه 5.8 درصد بوده که از نرخ رشد تولید ناخالص داخلی بالاتر بوده است.

• یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن، تولید ناخالص داخلی را 2.1 واحد افزایش می دهد.
• یک واحد افزایش تولید ناخالص داخلی، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن را 1.2 واحد افزایش می دهد.

بخش ساختمان در تشکیل سرمایه نیز سهم عمده ای دارد به طوری که حدود 20 تا 40 درصد از تشکیل سرمایه کل اقتصاد ایران را در سال های مختلف به خود اختصاص داده است.

سهم سرمایه گذاری بخش مسکن از تولید ناخالص از حدود 4 تا 8 درصد در سال های مختلف متفاوت بوده است. بخش مسکن علاوه بر اقتصاد کلان، در اقتصاد خانوار ها نقش بسیار حیاتی را ایفا می نماید. مسکن گرانترین کالایی است که خانوار ها برای استفاده در طول دوران زندگی خریداری می نمایند. مسکن به طور متوسط حدود 30 درصد از هزینه کل خانوار را به خود اختصاص می دهد.

1. شاخص های وضعیت موجود مسکن

بررسی وضعیت مسکن طی دهه 1375-85 براساس شاخص های موجودی مسکن در مجموع بیانگر بهبود کمی و کیفی وضع مسکن بوده و اهم یافته های حاصل از این بررسی به قرار زیر است:

• موجودی مسکن در کشور از 10.8 میلیون واحد در سال 1375 به 16 میلیون واحد در سال 1385 افزایش یافته است. طی همین مدت تراکم خانوار در واحد مسکونی، به عنوان یکی از مهم ترین موارد سنجش رفاه اجتماعی، از 1.14 به 1.09 در سطح کشور بهبود یافته است.
• آمار ها حاکی از بهبود شاخص های بعد خانوار، تراکم نفر در مسکن و نفر در اتاق است. متوسط اتاق در واحد مسکونی از 3.83 به 3.44 تقلیل یافته که در راستای تغییر شکل سکونتی خانوار ها و گرایش به کوچک سازی و آپارتمان نشینی است.

• طی دهه 1375-85، نسبت واحد های مسکونی با دوام در سطح کشور از 59 درصد به 74 درصد ارتقا یافته است. اندازه این شاخص کیفی مسکن در مناطق شهری از 77 درصد به 87 درصد و در مناطق روستایی از 28 درصد به 44 درصد بالغ گردیده است.
• بررسی نحوه تصرف واحد های مسکونی بیانگر آن است که نحوه تصرف ملکی از 73 درصد به 67 درصد کاهش یافته و طی دهه مورد بررسی سهم تصرف اجاره ای مسکن از 15.6 درصد به 24 درصد افزایش یافته است.

نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار در مناطق شهری از 23.5 درصد در سال 1375 به 29 درصد در سال 1385 کاهش یافته و در مناطق روستایی تغییر چندانی نداشته و از 14.8 درصد به 15 درصد رسیده است.

• سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی کشور از 28 درصد در سال 1375 به 23.4 درصد در سال 1385 کاهش یافته است.

2. ویژگی های تولید مسکن

طی دوره 1375-85 بر اساس آمار پروانه های ساختمانی صادره توسط شهرداری های کشور تولید مسکن در کشور 3.9 میلیون واحد مسکونی بوده که با احتساب واحد های تولید شده در نقاط روستایی، جمعاً به 5.2 میلیون واحد بالغ می گردد. شایان توجه می باشد که با در نظر گرفتن ساخت و ساز های غیر رسمی و واحد های جایگزین تخریب و استهلاک بیش از 6 میلیون واحد مسکونی در سطح کشور تولید گردیده است.

• تولید مسکن از 314 هزار واحد مسکونی در سال 1375 به 638 هزار واحد در سال 1385 افزایش یافته و از نرخ رشد سالیانه 7 درصد برخوردار بوده است.
• در راستای سیاست کوچک سازی و استفاده بهینه از منابع و افزایش بهره وری زمین، متوسط سطح زیربنای هر واحد مسکونی از 133 متر مربع به 128 متر مربع و متوسط زمین هر واحد مسکونی از 123 متر مربع به 69 متر مربع طی ده 1375-85 کاهش یافته است که بیانگر موفقیت در اجرای سیاست های اتخاذ شده می باشد.
• متوسط تعداد واحد مسکونی در ساختمان از 1.79 واحد به 2.84 واحد و سهم ساختمان های با 5 واحد بیشتر از 30 درصد به 48 درصد طی دهه اخیر ارتقا یافته است.
• سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان ها (شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده) از 12832 میلیارد ریال در سال 1375 به 113601 میلیارد ریال در سال 1385 بالغ گردیده است.
• طی دهه اخیر نسبت سرمایه گذاری خصوصی مسکن به کل تولید ناخالص داخلی سالیانه 5.5 درصد و سهم سرمایه گذاری دولتی به کل سرمایه گذاری بخش مسکن سالیانه 2 درصد بوده است.

تحلیل صنعت خود (مشاوره املاک)

بنگاه های معاملات ملکی تحت عناوینی مانند آژانس معاملات ملکی، بورس مسکن، بنگاه معاملات ملکی، مشاور املاک و ... فعالیت دارند. در سال 1390، تعداد 71916 بنگاه معاملات در کل کشور فعالیت می نموده است.

جهت تهیه مستند مذکور از نظرات 12581 بنگاه بهره گرفته شده است. در بازه گزارشگیری، حدود 3 میلیون معامله توسط بنگاه های معاملات ملکی انجام شده است. این معاملات شامل 874 هزار مورد معامله بابت خرید و فروش تمام یا بخشی از ساختمان مسکونی، 67 هزار مورد معامله بابت خرید و فروش تمام یا بخشی از ساختمان غیر مسکونی، 298 هزار مورد معامله بابت خرید و فروش زمین، 1560 هزار مورد معامله بابت اجاره تمام یا بخشی از ساختمان مسکونی و 173 هزار مورد معامله بابت اجاره تمام یا بخشی از ساختمان غیر مسکونی بوده است.

در این بخش از آمار های ارائه شده در مستند "چکیده‏ یافته های طرح آمارگیری از بنگاه های معاملات ملکی -1391" متعلق به دفتر آمار های صنعت، معدن و زیربنایی مرکز آمار ایران استفاده شده است.

تحلیل بازار

پروانه ساختمانی: مجوز قانونی ای است که از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک طبق مقررات و ضوابط شهرسازی صادر می شود که شامل پروانه احداث بنا و افزایش بنا می باشد.

پروانه احداث بنا: شامل دو نوع پروانه (پروانه ساختمان و تخریب و نوسازی) است و به منظور ساخت و ایجاد بنای جدید صادر می شود.

پروانه افزایش بنا: شامل دو نوع پروانه (اضافه اشکوب و توسعه بنا) است و به منظور اضافه سازی به بنایی که از قبل ساخته شده صادر می شود.

تحلیل رقبا

تدوین استراتژی

• امکان استفاده از کانال های مختلف پرداخت در وبسایت شرکت تعبیه گردد.
• پس از راه اندازی وبسایت، در اولین قدم، اقدامات لازم جهت اخذ نماد اعتماد الکترونیکی انجام شود.
• بمنظور انجام تبلیغات از طریق شبکه های اجتماعی، شناسایی مشتریان انجام گردد.
• با توجه به مشکل زیرساخت ارتباطی در محل فعلی شرکت، دفتر شرکت جابجا گردد.
• در وبسایت بخش ویژه ای جهت پروژه های مسکن اجتماعی و مسکن مهر تعبیه گردد.

• راه اندازی وبسایت شرکت اولین استراتژی شرکت می باشد.
• در تبلیغات شرکت جهت معرفی تام تجاری، تمرکز بیشتر بر روی افراد آشنا با فناوری های مدرن باشد.
• تولید نرم افزار های کاربردی متناسب با فناوری های موبایل در اولویت اجرا قرار گیرد.
• با توجه به حجم ساخت و ساز ها در پروژه های طرح مسکن اجتماعی و مسکن مهر، دفاتری در محدوده اجرای این پروژه ها ایجاد گردد.

• قرارداد های همکاری با شرکت های همکار منعقد گردد.
• تبلیغ شرکت و خدمات آن، با تکیه بر خدمات منحصر بفرد شرکت انجام شود.

• بمنظور کاهش ریسک، سبدی از خدمات (شامل خرید، فروش، رهن، اجاره و معاوضه در بر روی خانه، آپارتمان، ویلا، کلنگی، اداری، زمین، مغازه، تجاری و ...) تعریف و پیاده سازی گردد.
• بر اساس قابلیت هایی که توسط تکنولوژی های نوین در اختیار قرار می دهند، رویه های سنتی شرکت بررسی، اصلاح و روزآمد گردد.
• تجهیزات کامپیوتری شرکت نوسازی گردد.

مراحل توسعه محصولات

... مراحل توسعه محصولات ...

تحلیل مالی

• تعداد کارکنان و جبران خدمات آنان:

در دوره مورد نظر، تعداد کارکنان بنگاه های معاملات ملکیف 117780 نفر بوده است. به این ترتیب به طور متوسط در هر بنگاه 1.7 نفر مشغول کار بوده اند. همچنین جبران خدمات کارکنان (شامل حقوق و مزایا و سایر پرداختی ها به کارکنان مزد و حقوق بگیر) 650/8 میلیارد ریال بوده است که نشان می دهد، پرداختی ماهانه به هر کارکن مزد و حقوق بگیر این بنگاه ها به طور متوسط، 4/9 میلیون ریال می باشد.

• پرداختی ها و دریافتی ها:

در سال 1390، ارزش پرداختی ها و دریافتی های بنگاه های معاملات ملکی، به ترتیب 33144/2 میلیارد ریال و 8362/5 میلیارد ریال بوده است. بر این اساس، برای هر کارگاه به طور متوسط، ارزش پرداختی ها 46 میلیون ریال و ارزش دریافتی ها 116 میلیون ریال می باشد. مقایسه نشان می دهد ارزش پرداختی ها و دریافتی های هر بنگاه بطور متوسط به ترتیب 1.5 برابر و 1.0 برابر شده است.

• ارزش مصارف واسطه:

ارزش مصارف واسطه ای بنگاه های معاملات ملکی در دوره مورد بررسی، 2166.6 میلیارد ریال بوده است (مطابق با جدول زیر). به این ترتیب به طور متوسط ارزش مصارف واسطه ای هر یک از این کارگاه ها، حدود 30 میلیون ریال می باشد که نسبت به دوره قبل، 1.9 برابر شده است.

• ارزش ستانده ها:

ارزش ستانده های بنگاه های معاملات ملکی در دوره مورد بررسی حدود 8327.3 میلیارد ریال بوده است. بر این اساس به طور متوسط ارزش ستانده های هر یک از این کارگاه ها، 116 میلیون ریال بوده که نسبت به دوره قبل، 1.3 برابر شده است.

• ارزش افزوده:

با توجه به اینکه در دوره مورد بررسی، ارزش مصارف واسطه و ستانده های بنگاه های معاملات ملکی به ترتیب 2166.6 میلیارد ریال و 8327.3 میلیارد ریال بوده است، بنابراین ارزش افزوده این کارگاه ها، 6160.7 میلیارد می باشد که نسبت به آمارگیری قبل، 2.3 برابر شده است.

• سرمایه گذاری:

سرمایه گذاری بنگاه های معاملات ملکی در دوره مورد بررسی، 1105.5 میلیارد بوده است.

تحلیل ریسک

... تحلیل ریسک ...

طرح فنی

.... طرح فنی ....